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Incentivo tributario: el fin de una época

Tras 15 años de vigencia e inversiones del orden de $ 6 billones en 74 mil habitaciones nuevas y remodeladas, culminó el pasado 31 de diciembre el incentivo tributario para la construcción de nuevos hoteles en Colombia. Hospitalidad & Negocios hace un repaso por esta medida, que marcó un antes y un después para la industria hotelera nacional.

“Todo tiene su final, nada dura para siempre”, dice una conocida canción latinoamericana, y es precisamente lo que ha ocurrido con la ley de exención de renta para hoteles, que llegó a su fin el pasado 31 de diciembre después de 15 agitados años de crecimiento de la oferta, caída de la rentabilidad y promesas incumplidas.

Mientras muchos operadores hoteleros celebraron el fin de este incentivo tributario que marcó un antes y un después para la hotelería, otros inversionistas y desarrolladores corrían contra el reloj para alcanzar sus excepcionales beneficios, más allá del polémico ajuste que sufrieron este año. La historia es bien conocida, pero vale la pena recordarla, para analizar sus impactos, matices y proyecciones para el sector turístico colombiano. ¿Cuál es la ley en cuestión y cuál fue su finalidad?

 

EL ORIGEN DEL INCENTIVO.

Se trata de la Ley 788 de 2002, reglamentada por el Decreto 2755 de 2003 y posteriormente complementada por el Decreto 920 de 2009, en el que se estableció lo siguiente: “Las rentas provenientes de servicios hoteleros prestados en nuevos hoteles construidos entre el 1° de enero de 2003 y el 31 de diciembre de 2017, obtenidas por el establecimiento hotelero o por el operador según el caso, estarán exentas del impuesto sobre la renta por un término de treinta (30) años contados a partir del año gravable en que se inicien las operaciones”.

Sin duda, un incentivo tributario bastante atractivo para cualquier inversionista interesado en un rápido retorno de su inversión y que fue creado en los albores del primer gobierno de Álvaro Uribe Vélez para fomentar el crecimiento de un sector, que en ese entonces sufría los efectos propios de un conflicto armado que entraba en una etapa álgida y definitiva. Y así fue. Mientras la guerra del Estado colombiano contra los actores armados irregulares se intensificaba y tomaba matices diversos en diferentes regiones del país, de a poco la percepción del país empezó a cambiar, el turismo doméstico terrestre se potenció y la inversión hotelera, principalmente colombiana, empezó a llegar con timidez a las principales ciudades del país, hasta desplegarse definitivamente a partir de 2008-2009. 

“La medida fue fundamental para el crecimiento de la hotelería en Colombia. La inversión ascendió, hasta octubre de 2017, a $ 5 billones en nuevos hoteles y 47 mil habitaciones nuevas, y a $ 632 mil millones en habitaciones remodeladas. Fue un incentivo muy importante para la llegada de nuevas marcas y la puesta a tono de la hotelería colombiana, ya que veníamos bastante rezagados respecto a los estándares internacionales”, afirmó Gustavo Adolfo Toro, presidente de Cotelco.

 

HOTELERÍA DE TALLA MUNDIAL.

A decir de muchos operadores hoteleros, más que importante, el incentivo lo fue todo. No son pocas las cadenas hoteleras colombianas que nacieron y se consolidaron a la luz de esta exención de renta que, si bien ya terminó como ley, sus efectos se extenderán incluso hasta 2037.

De acuerdo con el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (MinCIT), en 2005 había 2.940 establecimientos de alojamiento y hospedaje inscriptos en el Registro Nacional de Turismo (RNT), cifra que pasó a 14.091 en 2016. Así, entre 2005 y 2017 el crecimiento de la oferta de alojamiento fue del 468%. Según el MinCIT, desde el inicio del incentivo se han beneficiado cerca de 1.547 establecimientos hoteleros o de hospedaje.

Cotelco, por su parte, reportó a octubre de 2017 un total de 15.795 establecimientos de alojamiento, de los cuales 8.766 corresponden exclusivamente a hoteles. Hasta julio de 2017 Bogotá había sumado 7.056 habitaciones por una inversión cercana a $ 1,5 billones, seguida de Antioquia, con 5.221 habitaciones y una inversión cercana al medio billón, y Bolívar, con 4.560 habitaciones y casi $ 1 billón de inversión. 

“Esta medida fue el principal generador de inversión en Colombia, no solamente en Bogotá sino en todas las ciudades del país. Fue una ley supremamente generosa para los inversionistas”, apuntó Alejandro Morales, vicepresidente ejecutivo de Germán Morales e Hijos, una compañía creada y desarrollada enteramente a luz del incentivo.

Lo propio ocurrió con oxoHotel, actualmente una de las compañías hoteleras más sólidas y con mayor proyección del país, creada en 2009 bajo el cobijo de la medida y operadora de marcas internacionales como Holiday Inn Express, Courtyard by Marriott, AC, Artisan y TRYP. De acuerdo con Juan Carlos Galindo, presidente de oxoHotel, “en Colombia no habíamos tenido un desarrollo hotelero variado ni presencia de marcas de distintos segmentos. Cuando empieza a componerse el tema de la seguridad resulta evidente que nos hacía falta infraestructura hotelera y el gobierno, de una manera muy inteligente, decidió crear este beneficio, que hizo que los inversionistas –principalmente colombianos– se volcaran a la hotelería”, recordó el directivo.

Hoy oxoHotel opera 14 hoteles en ocho ciudades y planea ocho aperturas más este año, con marcas como Sirenis (San Andrés), Tribute (Cartagena), Residence Inn (Bogotá), Holiday Inn Express (Cartagena) y Moxy (Medellín), todos apuntándole a cumplir los términos de la ley, que exige un 61% de desarrollo del proyecto al termino de 2017.

Efectivamente, previo al incentivo en mención, las únicas marcas internacionales reconocidas en el país eran los hoteles InterContinental Cali y Medellín, el Hilton Cartagena y el Sofitel Bogotá. Hoy el panorama es totalmente diferente. AccorHotels tiene en el país 18 hoteles entre operación y construcción de las marcas Mercure e ibis, además de los lujosos Sofitel de Bogotá y Cartagena. Lo propio ocurre con Hilton, que de la mano de distintos partners locales tiene en operación 16 hoteles tanto de su marca insignia Hilton como de Hilton Garden Inn, Hampton, DoubleTree y la lujosa Conrad, que abrió hace poco en Cartagena. Bajo el mismo modelo InterContinental tiene presencia en ocho ciudades del país con 14 hoteles de cuatro marcas. Asimismo, la cadena colombiana GHL se ha encargado de desarrollar las marcas de Starwood Hotels & Resorts (adquirida recientemente por Marriott), particularmente Four Points by Sheraton y Sheraton, pero también marcas como Sonesta y recientemente Park Inn by Radisson de Carlson Rezidor. No hay que olvidar a Best Western, quien de la mano de la compañía local Stanzia tiene presencia en Bogotá y Santa Marta; ni a Wyndham Hotels & Resorts, presente en Bogotá, Barranquilla, Bucaramanga, Cúcuta y Villavicencio con sus marcas Wyndham, Wyndham Garden, TRYP y Ramada. Igualmente, se abrió un Hyatt Regency en Cartagena, y un Four Seasons aterrizó en Bogotá con la reconversión de dos reconocidos hoteles.

En cuanto a la inversión directa internacional, la transacción más representativa fue la compra de la cadena Royal por parte de NH Hotel Group –por un valor de € 65 millones–, posicionándose con 16 hoteles en Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla.El Grupo Poma, compañía salvadoreña que detenta y opera tres hoteles Marriott (Bogotá, Cali y Medellín) y un JW Marriott (Bogotá); y recientemente la mexicana CityExpress, presente en Bogotá, Cali y Medellín.

Asimismo, a la luz de la exención, el empresario Germán Efromovich desarrolló la compañía Movich Hotels & Resorts, que hoy opera ocho hoteles en el país.

En tanto, Hoteles Dann remodeló su establecimiento en Barranquilla; y Hoteles Estelar abrió dos propiedades en Cartagena (Estelar Cartagena y Estelar Manzanillo del Mar by Occidental) y una en Bogotá: el Estelar Parque de la 93.

Hoteles Decameron, por su parte, inaugurará este año un hotel en Antioquia, del cual ya opera su centro de convenciones. Y Metro Hotels desarrolló la marca Hampton Inn en varias ciudades del país.

A esto se suman, por supuesto, múltiples emprendimientos locales por parte de fondos de inversiones, patrimonios familiares, etc., para desarrollar hoteles independientes y pequeñas cadenas que cubren determinadas zonas geográficas en las grandes ciudades y nichos de mercado específicos.

“En general, todo el sector se ha visto beneficiado. Nosotros generamos 0,7 empleos por cada nueva habitación. Así, si hubo 47 mil habitaciones nuevas en estos 15 años, hablamos de 31 mil empleos directos generados por la hotelería. Adicionalmente, los empleos generados por la renovación de los hoteles, que en algunos casos implica aumento de la capacidad instalada. Así que está exención tributaria pudo aportar entre 55 mil y 60 mil empleos directos a la economía. Además, la hotelería ha significado también una dinámica económica en las regiones por ser una industria que se encadena con otros sectores para la construcción, compra de insumos y todo lo que tiene que ver con la puesta en marcha de la operación”, explicó Toro, para ilustrar el impacto gigantesco, indirecto y determinado que ha significado el desarrollo hotelero en Colombia durante los últimos 15 años.

 

RENTABILIDAD Y EXPECTATIVAS.

La llegada de las nuevas marcas y la renovación de la planta hotelera –con inversiones del orden de $ 5 billones– no sólo pusieron a la hotelería colombiana a la altura de los mejores del continente, sino que la sometieron a la más descarnada competencia; una situación normal del mercado que contempló la caída de las ocupaciones y la baja de tarifas, pero en algunos casos también expectativas infladas y proyectos fallidos que terminaron por afectar la credibilidad del sector. Para Carlos Márquez, directivo de Stanzia, compañía que opera tres hoteles Best Western en Colombia, la medida fue buena en su momento porque generó desarrollo en una época en que se necesitaba un aumento de la oferta hotelera en ciudades donde la demanda estaba llegando a límites insospechados: “En Bogotá había días de semana en los que la gente no tenía dónde alojarse. Después, lo que sucede, es que se invierten los papeles: se genera sobreoferta y la tarifa cae. El caso de Bogotá es particularmente dramático, con tarifas cercanas a las de 2015. Los dos últimos años no han sido nada buenos, no sólo por la sobreoferta sino también por la desaceleración económica”, afirmó.

“Es indiscutible que la ley generó un exceso de oferta hotelera tanto, en Bogotá como en todo el país. En la capital alcanzó su máxima expresión entre 2012 y 2014, lo que no quiere decir que no haya continuado la tasa de crecimiento en años posteriores, pero ya no a tasas del 21% o 22%, porque eso no lo aguanta ningún sector”, apuntó Morales.

El tema, sin embargo, es objeto de debate entre los mismos hoteleros. Aunque el aumento de la oferta es apenas evidente (47 mil nuevas habitaciones es una cifra nada despreciable), para muchos hoteleros, incluido el gremio, la palabra “sobreoferta” parece vedada; sobre todo cuando las perspectivas de inversión en el sector continúan.

“El incentivo tuvo distintos momentos y, claro, hubo un momento en que la gente se asustó, porque estábamos acostumbrados a ver poquitos hoteles. Se empezó a hablar de sobreoferta, con lo cual yo nunca he estado de acuerdo. Yo creo que aquí hay oportunidad para muchos más hoteles. Lo que sucede es que tenemos que hacer hoteles que se diferencien, que atiendan otros segmentos de mercado”, afirmó Galindo. Lo propio opinó Samuel Huertas, principal accionista de BioHotel (hoy operado por GHL): “Para mí en Bogotá no hay muchos hoteles; hay muchos en Panamá y tampoco son tantos”, señaló el inversionista. 

Lo cierto es que, si bien la oferta se ha incrementado a límites insospechados, la demanda tampoco ha parado de crecer. “El turismo internacional y doméstico sigue creciendo de manera importante. Eso explica por qué la hotelería no ha caído al nivel de ocupaciones más dramáticos”, afirmó Toro. “La ocupación nunca bajó del 50%; hubiera podido ser peor”, apuntó Morales.

De acuerdo con Diana Garcés, directora de la consultora hotelera Synergy360, entre las consecuencias no tan buenas del incentivo está precisamente el resentimiento que sufrieron los índices de ocupación en todas las ciudades como consecuencia de una oferta que no fue absorbida por la demanda: “Hay dos panoramas. Por un lado, cadenas muy competitivas que han estado mucho tiempo en el mercado, que tienen unas economías de escala importantísimas y lo saben hacer muy bien. Por el otro, los que han sentido el impacto de la sobreoferta, básicamente pequeños hoteles tradicionales que no se actualizaron o no tienen cómo competir. Entonces, ha habido un recambio del mercado; han llegado nuevos conceptos y lo novedoso es lo que llama la atención del consumidor”.

Para Rudesindo Moreno, presidente de la Confetur, un gremio que agrupa a cerca de 1.000 micro y pequeñas empresas de turismo, de las cuales el 30% son establecimientos de alojamiento, la finalización de la exención es bastante oportuna: “Se debió haber terminado hace mucho rato, porque eso posibilitó toda la sobreoferta existente y que este negocio se convirtiera en un negocio inmobiliario. La rentabilidad hoy es mínima, sobre todo para las pymes. La hotelería nacional está postrada. Hoy el grande mezcla y baja tarifas, y el pequeño queda vendiendo a nada”, manifestó Moreno.

No obstante, más allá de la dinámica propia de un mercado abierto con libre competencia, la exención tributaria posibilitó la llegada de muchos capitales con ánimo rentista al sector. “Hubo de todo. Hubo gente que, sin tener mucho conocimiento, se lanzó a hacer hoteles, lo que al final nunca termina bien. Y hubo gente que se asesoró por expertos (creo que la mayoría) para desarrollar productos coherentes”, afirmó Galindo.

“Indudablemente, como en todos los sectores económicos, cuando hay potencial de crecimiento entra gente que no tiene experiencia. Cuando se empieza a ajustar la demanda y la oferta, los primeros y los que más sufren son aquellos que yo llamo paracaidistas. La experiencia vale muchísimo”, afirmó Morales.

Para Garcés, “un fenómeno que no fue tan bueno fue gente invirtiendo patrimonios completos de familia y ganancias del sector petrolero en hoteles en búsqueda de la exención, y al final la hotelería no es un negocio tan fácil y más de uno la vio difícil. ¿Quiénes están haciendo su agosto? Pues los operadores, que toman hoteles nuevos en renta y se dan el lujo de escoger cuáles quieren y cuáles no. O toman en arriendo edificios completos por valores muy por debajo de lo que se pagaría en un mercado normal”, señaló.

En el maremágnum y entusiasmo inversionista que se generó en el sector hotelero, salieron a la luz pública un par de casos ilustrativos de las expectativas infladas que pudieron crearse en el sector por cuenta de un incentivo realmente espectacular. Por un lado, un truncado plan de crecimiento de una reconocida constructora que prometía 100 hoteles en 10 años, y que al final no se dio. Y segundo, el caso de la Torre Bacatá, hoy el edificio más alto del país. Un proyecto que ha llegado a calificarse como un elefante blanco.

“El BD Bacatá es un tema que nos preocupa muchísimo al gremio hotelero. Es un proyecto que se vendió con unas expectativas muy grandes hacia el inversionista, prometiendo unas ocupaciones y tarifas supremamente altas para la realidad del sector, lo que generaría unas rentabilidades bien interesantes. Y no se va a dar ni la ocupación, ni la tarifa, ni la rentabilidad, y la poca renta va a estar gravada con el 9%. Y no opera todavía. Es decir, el peor de todos los mundos. Eso, definitivamente, genera un voz a voz negativo para cualquier inversionista que quiera mirar hacia la hotelería”, manifestó Márquez.

Ya en octubre de 2013, la calificadora de riesgo Fitch Ratings alertaba sobre “una evolución adversa que impactaría los niveles de ocupación o el valor de los inmuebles”, lo cual “podría derivar en una mayor exposición al riesgo de incumplimiento por parte de emisores de títulos respaldados en esa clase de activos y/o a una mayor severidad de pérdida”, según publicó en su momento el diario Portafolio.

Al respecto, Garcés comentó que hasta hace unos años en Colombia existían alrededor de 25 mil “fidis”; es decir, “25 mil dueños de pequeñas tajadas de hoteles”, muchos de los cuales invirtieron con una esperanza de retorno que no se va dar o, por lo menos, no en los tiempos esperados. Al final, según Garcés, lo que sucede es que la hotelería se vuelve un negocio más especializado, “la exención tributaria pasa a un segundo plano y ahora hay que ver cómo competimos los que quedamos”.

 

 

 
SE VIOLÓ LA CONFIANZA INVERSIONISTA

Sin mucho eco mediático, dada la gravedad de la situación y contra toda presunción de sensatez y respeto a la confianza inversionista, en esta reforma tributaria el Gobierno Nacional, a través del Ministerio de Hacienda y la DIAN, decidió gravar a la hotelería con una renta del 9%, cambiando lo establecido en el Decreto 2755 de 2003 que prometió 0 renta por 30 años.

El caso, que fue llevado por Cotelco a la Corte Constitucional (máxima instancia judicial colombiana que aceptó la demanda y se estima falle hacia los meses de abril o mayo), generó escozor y molestia en todo el gremio hotelero colombiano. “Se violó la confianza inversionista”, dijo Javier Montilla, presidente de Hoteles MS. “Es una mala jugada del gobierno. Se generó desconfianza inversionista. Eso no se hace, eso no es honesto”, afirmó Márquez. “Desastroso. Nos prometieron una cosa y nos dieron otra. La credibilidad en las políticas de gobierno está en cero”, afirmó Francisco Malo, presidente de Hoteles Dann. “Personalmente, como empresario me duele que el gobierno no haya mantenido su palabra”, señaló Morales. “Es increíble que un país como Colombia pueda hacerle eso a un inversionista que ha ayudado al desarrollo de la economía”, dijo Galindo.

Sin duda, el descontento es general, más allá de que el 9% de renta continúe siendo un incentivo bastante atractivo. Para Toro, sin embargo, no se trata de esto, sino de la estabilidad jurídica de un sector y de un país, y como tal adelantan el pleito en los estrados judiciales, una instancia a la que el Gobierno también llevará sus argumentos. Noticia en desarrollo…

FUTURO PROMETEDOR

Con el fin del incentivo tributario resulta claro que el crecimiento de la oferta hotelera irá en disminución, sobre todo porque con un 55% de ocupación y una tarifa promedio de $ 230 mil ya el negocio no es tan atractivo. “Creo que una vez que concluya este incentivo, la construcción de nuevos hoteles va a decrecer y la rentabilidad del negocio va a aumentar. Yo esperaría para 2020 ocupaciones entre el 65% y el 70%, y una tarifa cercana a los $ 260 mil”, afirmó Toro.

Ese es, de hecho, el sentir de los hoteleros del país, que son conocedores de los ciclos del negocio, los tiempos de retornos de inversión y la naturaleza de una industria en la que se trabaja con paciencia y a largo plazo. Ya en 2018 se estima la llegada de 4.031 habitaciones, una disminución frente a las 6.950 que ingresaron en 2017, a las 5.759 de 2016 y las 5.884 de 2015.

Para 2019 la proyección realizada por Cotelco es de 805 habitaciones, una cifra que seguramente se incrementará sustancialmente, toda vez que para muchos grandes jugadores mundiales de la hotelería Colombia es aún un destino muy apetecido.

“Desde el punto de vista de los inversionistas todavía hay interés en algunas ciudades y nichos específicos. Sin duda, los inversionistas están viendo con mayor cautela porque ya existe una oferta importante. El negocio hotelero no deja de ser atractivo por tener o no tener exención tributaria, y creo que el mercado ya entendió que éste era un beneficio finito. Yo no conozco ningún proyecto que se haya descartado por no tener un beneficio tributario”, afirmó Johana Ayala, gerente de Desarrollo de AccorHotels para Colombia, Ecuador y Perú.

“Creo que, al margen del incentivo, las decisiones de inversión hotelera van a seguir. Nosotros continuamos notando un alto interés por hoteles con marcas internacionales en toda la región y Colombia no es la excepción. La compañía tiene hoy en día un ‘pipeline’ de más de 70 propiedades en Latinoamérica y el 10% son en Colombia. Así que se termina el incentivo y no es del fin del mundo”, afirmó Pablo Maturana, gerente de Desarrollo de Hilton para el Área Andina.

Lo propio opinó Piro Hernández, director de Desarrollo de Carlson Rezidor para Latinoamérica, quien puso como ejemplo hoteles con varias décadas de trayectoria, que no tienen el incentivo y son productivos. “Nosotros seguimos en pie con un Radisson Blu en San Andrés, estamos mirando conversiones en Bogotá y Cali, y buscando un Radisson Red para Bogotá. Espero contratar para este primer semestre 700 habitaciones en Colombia”, afirmó Hernández.

Así las cosas, las grandes marcas hoteleras continuarán apostándole al país, mientras que los inversionistas deberán ajustar sus expectativas a la realidad del negocio, pero siempre con la perspectiva de confianza y optimismo por la realidad económica y política de Colombia como el gran sostén y pilar del negocio.