La Web de Negocios de la Hotelería y la Gastronomía

Filtrar notas por sección

Texto
Nota de tapa
HOTELERÍA
Llegaron las inversiones

La hotelería aún no vive un momento de auge, ni logra recuperar la caída de 2016. Aún así, la lluvia de inversiones comienza a sentirse, con más de 140 establecimientos en desarrollo, principalmente, de la mano de capitales nacionales.

Una de las frases que marcó la gestión del presidente Mauricio Macri fue la que auguraba una incipiente "lluvia de inversiones", que llegaría al país luego de su segundo semestre de gestión. A nivel nacional, el esperado aluvión de capitales extranjeros aún no se hizo sentir. No obstante, en el sector hotelero comenzaron a caer las primeras gotas de una lluvia de capitales -en su mayoría nacionales- que se traducirá en la apertura de más de 140 establecimientos en el corto plazo.
¿Cuál es hoy el contexto macroeconómico de Argentina que puede facilitar la inversión inmobiliaria? Consultado por este tema, Esteban Domecq, director de Invecq Consulting, comentó: "Hoy es posible ver una recuperación, que claramente se presenta de manera lenta y heterogénea en cuanto a los sectores en los que se percibe, entre ellos el inmobiliario, del cual la hotelería forma parte. Cualquier desarrollo de inversiones se tiene que dar en el contexto de una economía en crecimiento. Por eso la expectativa es buena. Ahora bien, también es cierto que algunos sectores están empujando más la economía que otros, y se trata -según datos del Indec- del agropecuario, transporte, comunicaciones y construcción. En este último caso, creció un 4,5% en los primeros cinco meses comparado con igual período de 2016. Pero hay que tener en cuenta que el año pasado la caída del sector había sido del 15%".
Otro dato que agregó el economista fue que "el 30% de los proyectos ligados a la construcción en Argentina están relacionados con la obra pública; mientras que el aporte del sector privado viene de la mano de capitales nacionales. El contexto económico aún no permite una rentabilidad que tiente a los inversores extranjeros. Al iniciarse un proyecto inmobiliario hay que medir cuánto se espera de costos de materiales y mano obra para los próximos tres años, cuál es la devaluación esperada y, así, estimar el margen de rentabilidad. La cotización del dólar es una variable clave y aún tiene mucha volatibilidad; es un punto en contra para cualquier inversión".
Ahora bien, también es cierto que el país compite contra otros mercados en la captación de inversores. De hecho en el 9° Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias que se llevó a cabo en Buenos Aires a fines de agosto, se puso énfasis en el boom inmobiliario de Estados Unidos y en las opciones de inversión, con un 15% de rentabilidad. Detroit se postuló como uno de los destinos con mejor oportunidad de inversión, alto rendimiento y seguridad jurídica; un paraíso al que se puede ingresar con una inversión inicial de US$ 40 mil. A la vez que se promocionaron las altos índices de rentabilidad que arrojan los proyectos inmobiliarios de Paraguay, Portugal y Uruguay.

 

LA HOTELERÍA EN FOCO.
Por su parte, Arturo García Rosa, presidente y fundador de la South American Hotel & Tourism Investment Conference (Sahic), hizo referencia a un escenario macroeconómico mucho de mayor aurgurio para las inversiones.
"El gran cambio en el país se produjo con la llegada del nuevo gobierno. Los tres hechos más importantes fueron el levantamiento del cepo al dólar, que la inflación se haya comenzado a reconocer como un problema y la generación de un nuevo clima de negocios a partir de la apertura a los mercados internacionales. Como medida específica para el sector turístico, hay que remarcar la reglamentación de la devolución del IVA al turista extranjero. Todo este escenario genera un clima promisorio para los negocios, aunque también es cierto que la inflación aún es un tema por resolver, y que las próximas elecciones en octubre generan alguna incertidumbre a los ojos del mundo. Más allá de algunos ajustes y modificaciones que hubo que hacer en la economía nacional, este es el camino que Argentina eligió", enfatizó el directivo. A la vez que vaticinó: "Superado el proceso de octubre, las inversiones se van a empezar a ver a partir del segundo trimestre de 2018. Vamos a empezar un proceso de crecimiento importante, aunque aún restan algunos ajustes, como la reforma tributaria y el control de la inflación, que es lo que le da a las empresas un panorama más claro".
En cuanto al escenario para las inversiones hoteleras, comentó: "La Sahic no venía a Buenos Aires desde hace 10 años por las condiciones macroeconómicas y políticas que conspiraban contra cualquier vocación de invertir en el país. Hoy el inversor sabe que el negocio del real state, del cual la hotelería forma parte, tiene un retorno de inversión y, además, representa un bien que se revaloriza año tras año. Si bien la hotelería no está atravesando el mejor momento -porque viene de cinco o seis años de rentabilidad negativa-, hoy se están viendo los brotes verdes. En condiciones estables, invirtiendo en el producto correcto y en el mercado adecuado, la renta no puede ser menor del 12%".
Consultado por el origen de los capitales de inversión, García Rosa remarcó: "En Sudamérica las inversiones provienen de empresarios de la propia región. En primer término, cada mercado se nutre de capitales propios; en segundo lugar, de capitales regionales, y en tercero, de inversiones internacionales. Esto puede variar, como sucede en los casos de Perú y Colombia, donde los inversores son generalmente internacionales. Pero en Argentina las inversiones son mayoritariamente nacionales. Algunas provienen de grupos grandes, como las inversiones que hace el grupo Sutton. Mientras que otros proyectos se basan en una estructuración financiera del fideicomiso. Es un formato que se usa mucho en el segmento de 4 y 3 estrellas superior. En Argentina hay mucho potencial para este tipo de hoteles en los mercados secundarios, con economías que se están reactivando, como es el caso de las zonas relacionadas con el agro".
Asimismo, García Rosa mencionó que "hoy existen muchos proyectos en danza, a la espera de que el escenario sea más claro. Pero también es cierto que hay dos proyectos grandes en marcha de la mano de capitales nacionales. Uno de ellos es el Hotel Madero Harbour, de la desarrolladora local Gnvgroup y que gerenciará la firma californiana Viceroy. El 5 estrellas abrirá sus puertas en 2019 y contará con 125 habitaciones y 30 residencias. A éste se suma el de la desarrolladora The Related Group, de Miami, presidida por el argentino Jorge Pérez, que desembarcó con un proyecto mixto en Buenos Aires". Se trata de la construcción de un complejo en Puerto Madero que abarcará dos torres de lujo de 30 pisos y un hotel boutique. El emprendimiento, que incluirá un corredor comercial y gastronómico, se levantará en el último terreno disponible en el dique 1, con una inversión de US$ 250 millones, y llevará el nombre de la cadena hotelera SLS Lux. La primera torre comenzará a construirse dentro de seis meses y la obra demandará otros 28 meses.
Luis Mirabelli, vicepresidente de Desarrollo para América Latina y el Caribe de Wyndham Hotel Group, también delineó un escenario próspero para las inversiones hoteleras en Argentina: "Hemos estado en el país desde los 90, con la llegada de nuestras marcas Howard Johnson y Ramada, y seguimos invirtiendo en el país, un mercado clave para la compañía debido a su afluencia de viajeros internacionales. Vemos que esta industria nunca se detuvo; Fën Hoteles tenía 14 años cuando la adquirimos y en los últimos 10 años creció muchísimo. Seguimos creyendo que Argentina tiene un potencial enorme de desarrollo, que puede acelerarse si se ordenan algunas cuestiones macroeconómicas y políticas. Hoy tenemos 52 hoteles y aquí armamos el cuartel general para América Latina y el Caribe; mientras que en la región tenemos 200 establecimientos que operamos bajo el modelo de gestión o de franquicias. No somos dueños de los ladrillos".
A su vez, el directivo anunció que las aperturas que tienen planeadas para 2017 son las de "Dazzler Rosario, Esplendor Fangio Balcarce, Days Inn La Plata, Howard Johnson San Francisco, Howard Johnson Plaza Buenos Aires, Howard Johnson La Plata, Days Inn Zarate, Ramada Rosario, Howard Johnson Alvear y Howard Johnson Dolores. En la mayoría de los casos los inversores son locales".
Al momento de hacer un análisis sobre la viabilidad de una inversión hotelera, el ejecutivo reflexionó: "La hotelería es una alternativa de inversión dentro del real state; que es un tipo de activo inmobiliario que demanda una inyección intensiva de capital. Se trata de un negocio de largo plazo, en el que lleva más tiempo ver el retorno de la inversión, pero también es un negocio más estable en el tiempo".
En tanto, sobre la posibilidad de obtener financiación, lamentó: "Hay que entender que no sólo en Argentina, sino en todo el mundo, la financiación de un proyecto hotelero es bastante compleja. Casi todos los países tienen una brecha importante entre la oportunidad de inversión hotelera y los vehículos financieros".
Por otra parte, Mirabelli también remarcó que existen oportunidades de negocio más allá de los nuevos proyectos hoteleros que puedan desarrollarse desde cero: "En Argentina hay mucha oferta en el segmento medio que debe aggiornarse. Uno de los principales cambios que hubo en los últimos años fue de la demanda -con un huésped cada vez más informado- y la modalidad de comercialización. Ante este nuevo escenario, los hoteles deben actualizarse y mejorar la calidad de su servicio".
En sintonía con el planteo de Mirabelli, una de las noticias que más resonó en los últimos días fue la compra del Hotel Sheraton Cataratas -por US$ 55 millones-a manos del fondo de Dubái Albwardy Investment. El objetivo es dejar la marca Sheraton, hacer una fuerte inversión en el establecimiento y llevarlo a una categoría de 6 estrellas, como el Hotel Burj Al Arab de Dubái. Dirigido por el jeque Ali Albwardy, el fondo es el mismo que compró el Four Seasons Hotel Buenos Aires en 2011.

 

NÚMEROS DEL MINTUR.
Más allá de las expectativas que puedan mostrar los empresarios del sector privado, lo cierto es que el Ministerio de Turismo de la Nación, a través de la Subsecretaría de Inversiones Turísticas, presentó un informe muy augurioso sobre nuevos proyectos hoteleros.
En un primer apartado se detallan las aperturas que hubo durante 2016 y los primeros meses de 2017. Se trata de 46 establecimientos hoteleros que representaron inversiones por más de $ 2.551 millones. En estos casos hay que aclarar que se trata de proyectos que se gestaron en la era kirchnerista y se finalizaron durante la gestión de Mauricio Macri. Entre las aperturas de hoteles de cadenas internacionales se destacan las inauguraciones de tres hoteles Howard Johnson, situados en Escobar, Chascomús y Carlos Paz. Entre las aperturas de cadenas nacionales se contabilizaron siete nuevos alojamientos turísticos (tres hoteles 4 estrellas de la cadena Amérian Hoteles, ubicados en Villa del Dique, Río Gallegos y Pinamar). Por último, entre los alojamientos de capitales independientes se relevaron 33 nuevos establecimientos, como el Hotel Boutique Guachipas Golf en Salta, y el Falls Iguazu Hotel & Spa en Puerto Iguazú, Misiones.
Asimismo, en la actualidad se encuentran en construcción 137 establecimientos de alojamiento turístico en todo el país, por un monto total de inversión que asciende a los $ 8.981 millones; $ 3.085 millones corresponden a emprendimientos que serán inaugurados bajo franquicias o management de cadenas internacionales, mientras que las cadenas nacionales están invirtiendo $ 3.024 millones (con capitales propios o de terceros). Asimismo, los empresarios independientes están edificando por un monto de $ 2.872 millones. Meses atrás, cuando se anunciaron estos proyectos, el ministro de Turismo, Gustavo Santos, expresó: "En dos a tres años estos emprendimientos generarán trabajo directo a más de 16 mil nuevos puestos directos e indirectos".
Finalmente, en la actualidad existen 80 proyectos hoteleros anunciados o en evaluación que, hasta el momento, no empezaron a construirse. El monto a invertir estaría cercano a los $ 5.886 millones. Algunas de las marcas hoteleras de origen internacional que demostraron interés son Corinthia Hotels, Awasi y Hampton by Hilton, que tienen previsto inversiones en el Litoral y la Patagonia y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

 

LA POLÍTICA ESTATAL.
Asimismo, desde el sector público también explicaron cuál es el trabajo que se está haciendo desde el Ministerio de Turismo para propiciar las inversiones en el sector turístico y en la hotelería en particular.
En tal sentido, Sebastián Slobayen, subsecretario de Coordinación del Ministerio de Turismo de la Nación, expresó: "La lógica de la inversión pública es brindar competitividad al destino, con el fin de que sea atractivo para la inversión privada, teniendo en cuenta que nuestro objetivo como gobierno es aportar a la generación de empleo genuino y sostenido. Por eso la inversión tiene que ser un negocio a largo plazo".
Más allá de esta declaración de principios, Slobayen también anticipó las nuevas facilidades financieras que brindará el sector público, y que serán anunciadas durante la apertura de Hotelga 2017: "Queremos generar la plataforma para que los proyectos sucedan y que el sector privado pueda desarrollarse al máximo. Por eso queremos lanzar líneas de créditos que tengan tasas de interés accesibles y con condiciones más blandas para propiciar que cada vez más interesados puedan acceder a ellas. Una de las líneas de crédito está enfocada en la eficiencia energética y la otra en la refuncionalización de hoteles. No queremos enfocarnos solamente en los hoteles urbanos de 5 estrellas, sino alcanzar esta facilidad a los ecolodges, los hoteles de ruta, y los de 2 y 3 estrellas en ciudades secundarias, siempre dándole prioridad a los formatos competitivos".
Por su parte, Ramiro Alem, subsecretario de Inversiones Turísticas del Ministerio de Turismo, agregó: "Nuestro foco está puesto en acompañar a los inversores, que también pueden ser los propietarios de los hoteles que quieren ampliarlos o aggiornarlos. Lo que hacemos es trabajar en conjunto con cada provincia y municipio para que cuando haya un nuevo inversor el proyecto tome su curso".
Finalmente, Alem comentó que desde el sector público se busca generar condiciones de desarrollo turístico en todo el país. "La revolución de los aviones tiene que ver con generar demanda para los proyectos hoteleros. Los desarrollos que se están dando están enfocados en nuevas áreas turísticas como Iberá, Bañado La Estrella, Saltos del Moconá, la Puna, Shinal, el norte de Córdoba y la Antártida, entre otros destinos emergentes. A partir de ahí, la inversión hotelera -que quizás tenga más que ver con remozar los establecimientos existentes- va a estar apalancada por una mejor conectividad".

 

LA DEMANDA.
Un nuevo interrogante que se plantea es a qué demanda va a responder esta nueva oferta de cuartos. En ese sentido, Slobayen explicó: "Desde el Ministerio se viene hablando de una revisión de la estrategia de posicionamiento de Argentina, en término de mercados y de segmentos. Queremos llegar a turistas que tengan un mayor nivel de gasto y a mercados que puedan arribar al país por las distintas propuestas turísticas que ofrecemos, como el ecoturismo, la gastronomía o la aventura, por citar algunos ejemplos".